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Las hipotecas son, posiblemente, uno de los grandes quebraderos de cabeza en una familia. Psicológicamente es estresante hacerse las preguntas “¿y si no pago mi hipoteca? ¿y si llega el punto de que no puedo pagar mi hipoteca porque soy insolvente? ¿mi deuda prescribe?”
Hacerse este tipo de preguntas puede acabar con una familia.
Existen nuevas posibilidades como la llamada “Ley de Segunda Oportunidad” o la “dación en pago” para ir saliendo del problema. En principio no es bueno optar por creer que la entidad financiera se olvidará de la deuda e intentar la Prescripción de Deudas como alternativa.
Cuando la situación económica familiar es poco sostenible el impago de la hipoteca es un factor que quiebra el bienestar familiar inevitablemente.
EL CONTRATO DE MI HIPOTECA.
Realmente el contrato de una hipoteca se formaliza en la escritura pública que firmamos ante el Notario. Ese es el verdadero contrato, lo anterior es papel mojado.
La diferencia con un préstamo al consumo es que este último no se formaliza en una Notaría. Y esto, como nos señalan desde Préstamos Financredi, es la abismal diferencia entre un préstamo y una hipoteca. El préstamo al consumo nunca se podrá ejecutar directamente, la hipoteca sí.
Pero hay que tener cuidado. Los contratos hipotecarios forman parte de los llamados “contratos de adhesión”. En este caso es tan fácil como, o te atienes a lo señalado en el contrato o no hay préstamo.
El cliente en estos casos se ve forzado a aceptar las condiciones marcadas por la entidad financiera si quiere recibir el dinero.
Las hipotecas normalmente se conceden para la compra de vivienda.
Esto da a la entidad financiera un derecho de inscripción en el Registro de la Propiedad de ese préstamo hipotecario.
Con la ventaja de reclamación que supone esto al estar reflejado en un Registro Público y marcar la ley de enjuiciamiento civil un procedimiento especial a la hora de poder reclamar el impago de la hipoteca.
LOS GASTOS DE LA HIPOTECA.
La hipoteca antes y después de su firma tiene una serie de gastos que hay que tener en cuenta.
Antes de nada hay que reseñar que muchos de ellos tienen legalmente las entidades financieras que hacerse cargo de ellos.
Es lógico, dado que es la entidad financiera la que quiere que el préstamo tenga la calificación de hipotecario. Y con ello la facilidad de poder reclamar y ejecutar la hipoteca en caso de que no pueda pagar mi hipoteca.
Los gastos más habituales son los gastos de tasación de la vivienda, de Notaría, de Gestoría y de Registro de la Propiedad.
Es discutible el pago de los impuestos como el de los Actos Jurídicos Documentados. Desde El Juridista seguimos manteniendo que es un gasto que debería pagar el banco.
El sujeto pasivo de este impuesto debe ser el banco dado que es él a quien le interesa que el préstamo tenga un derecho real de hipoteca intrínseco.
Al prestatario nunca le va a interesar tener esa carga añadida en su préstamo pues no le beneficia. No es lo mismo dejar de pagar mi préstamo que dejar de pagar mi hipoteca.
El resultado es que la entidad financiera va a poder recuperar su dinero con una mayor velocidad y facilidad. Entonces ¿por qué tengo que pagar yo un impuesto sobre mi hipoteca cuando el derecho real no me afecta en beneficio propio?
LOS INTERESES DE MI HIPOTECA.
Hay que diferenciar bien entre qué tipo de interés tenemos que pagar y cómo nos afecta.
El tipo de interés que se “pacta” normalmente es el que marca el EURIBOR. A este tipo de interés se le tiene que sumar el pactado con el banco (ya sea un 1% o un 3%, el que sea).
Pero ese no es el tipo de interés que vamos a pagar realmente, a este tipo de interés inicial se le llama tipo de interés nominal (TIN).
El que vamos a pagar realmente es la Tasa Anual Equivalente (TAE). Para el cálculo de este tipo de interés anual hay que valorar, la capitalización del préstamo anualmente y todas las comisiones que encarecen el préstamo hipotecario.
Es decir, que si pactamos con el banco un interés de un EURIBOR más un 1 % y el EURIBOR está en un 0,5 %, no vamos a pagar un 1,5 % anual. Realmente lo que pagaremos es más de un 2 % anual posiblemente.
LAS CUOTAS A PAGAR DE MI HIPOTECA.
La cuota se va a calcular, de manera general, mensualmente. Es decir, vamos a pagar mes a mes.
Para ello hay que pagar, que no es pagar, es devolver lo que nos han prestado (principal) de manera mensual. A esto hay que sumarle una parte de intereses que son los que la entidad financiera nos cobra por dejarnos el dinero.
Es decir, nuestra cuota mensual a la que debemos hacer frente estará compuesta de una parte de principal más otra de intereses.
¿Y por qué pago más intereses los primeros años? Pues simplemente por el sistema de amortización utilizado. En España, el sistema de amortización francés.
QUÉ PASA SI DEJO DE PAGAR MI HIPOTECA.
Pues si dejas de pagar tu hipoteca el problema es más bien gordo.
En principio durante los primeros meses de impago no pasará nada en cuanto a reclamaciones. Por retrasarse unos días en el pago de la hipoteca tampoco es que vaya a pasar nada grave. Lo malo es dejar de pagar unos meses.
Es fácil que el banco pueda ponerse en contacto contigo para valorar la situación o tú con el banco, claro. De esta manera puede intentar reconducirse.
Pero si la situación financiera para hacer frente al pago no es buena, para el hipotecado está complicado.
Como ya habréis visto muchos de vosotros en los medios de comunicación hay cláusulas como las de vencimiento anticipado que han sido declaradas abusivas.
No obstante, el procedimiento especial señalado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en sus artículos 681 y siguientes, da a las entidades financieras una seguridad de cobro.
Este procedimiento es rápido y ventajoso para quien concede la hipoteca.
En primer lugar el banco no tiene que demandar. No tiene que inmiscuirse en un proceso civil para obtener una sentencia y así poder cobrar (como tendría que hacerlo si concede cualquier otro tipo de préstamo sin garantía hipotecaria).
PRESCRIPCIÓN DE LA DEUDAS Y DE LA DEUDA HIPOTECARIA.
Las deudas de manera general prescriben a los 5 años (art. 1964 Cc). Aunque este plazo sólo es aplicable a deudas nacidas de contratos a partir del 7/10/2015. Los anteriores aunque tuviera un plazo de prescripción vencerá el 7/10/2020.
En el caso de las deudas producidas por un préstamo personal, estas prescribirán a los 5 años o en el año 2020, dependiendo de la fecha en que se firmó el contrato.
Para el caso de las hipotecas la prescripción queda fijada en 20 años desde el vencimiento que inicialmente tiene fijado el préstamo.
Pero para que se pueda aplicar la prescripción deben darse dos condiciones:
- El transcurso del tiempo fijado en la ley.
- Inactividad del acreedor y del deudor. Uno no reclama la deuda y el otro no la reconoce.
EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA.
La entidad financiera puede ejecutar directamente la garantía hipotecaria. Esto quiere decir que nos saltamos el procedimiento judicial y directamente el juzgado puede embargar bienes.
¿A quién beneficia la garantía hipotecaria, al cliente o al banco? Ahora igual entendemos por qué digo que el impuesto de Actos Jurídicos Documentados debería pagarlo el banco.
El banco para pedir la ejecución judicial de la hipoteca sólo tendrá que presentar la inscripción de la hipoteca y la subsistencia de la misma. Esto lo realizará con una certificación del Registro de la Propiedad.
Además el Juzgado podrá requerir el pago de la deuda, además de al deudor, al hipotecante no deudor y al tercer poseedor del bien. Es decir, que el banco se asegura de que por un lado o por otro podrá cobrar.
EL PAGO DE PRINCIPAL E INTERESES TRAS LA SUBASTA.
Si aun así no se paga, pasados 20 días desde que se requirió de pago, la entidad financiera podrá solicitar la subasta del bien hipotecado. Así que si todo fuera en plazo en cuestión de un mes o dos me puedo quedar sin casa si no pago mi hipoteca.
Además, con la pérdida del inmueble no se salda la deuda. En España el préstamo hay que devolverlo entero. Si el inmueble no da para abonar el préstamo hay que seguir pagando.
A todo esto hay que sumarle los intereses remuneratorios y moratorios por dejar de pagar las cuotas de la hipoteca. Y no contentos con eso también hay que abonar las costas judiciales.
Es decir, que si no puedo pagar mi hipoteca mejor vender directamente, es posible que así pueda salir del mal trato.
Otras opciones como ya he comentado pueden ser intentar solicitar el concurso de persona física por la llamada “Ley de Segunda Oportunidad”.
El impago de mi hipoteca, la verdad es que solo traerá malas consecuencias para mi economía familiar.
