Mediante el PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA se puede exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca.
En general, bancos y entidades financiaras podrán ejercitar las acciones directamente contra los bienes hipotecados.
Este procedimiento tiene las especialidades que se señalan en los arts. 681 y siguientes de la LECiv. y que paso a exponer.
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¿Qué vas a encontrar en este post?
- 1 ÁMBITO JURÍDICO Y COMPETENCIA
- 2 CÓMO SE INTERPONE LA DEMANDA PARA INICIAR UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA
- 3 CÓMO Y CUÁNDO SE DESPACHA LA EJECUCIÓN Y SE REALIZA EL REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR
- 4 CÓMO SE REALIZA LA SUBASTA DE LOS BIENES HIPOTECADOS
- 5 LA OPOSICIÓN A LA EJECUCIÓN POR PARTE DEL DEUDOR
- 6 LAS TERCERÍAS DE DOMINIO
- 7 LA PREJUDICALIDAD PENAL
ÁMBITO JURÍDICO Y COMPETENCIA
Cuando se quieran ejecutar bienes hipotecados, se aplicarán las especialidades señaladas en el procedimiento de ejecución hipotecaria siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
Que en la escritura de hipoteca se determine el precio de tasación de la finca o bien hipotecado. Esto debe ser incluido en la escritura para que sirva de tipo en la subasta. Este precio no podrá ser inferior al 75% del valor de la tasación realizado.
Que, en la misma escritura, conste un domicilio, fijado por el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. También podrá fijarse una dirección electrónica a estos efectos (art. 660.1 LECiv).
Para conocer del procedimiento de ejecución hipotecaria será competente:
Si los bienes hipotecados fuesen inmuebles: el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca. Si ésta radicase en más de un partido judicial, el Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos.
Si los bienes hipotecados fuesen buques: el Juzgado de Primera Instancia al que se hubieran sometido las partes. En su defecto, el del partido judicial donde ésta hubiere sido inscrita.
Si los bienes hipotecados fuesen muebles: se estará a lo señalado en el punto anterior.
Si se tratase de bienes pignorados: el Juzgado de Primera Instancia al que se hubieran sometido las partes en el título hipotecario. En defecto de este, el del lugar en que los bienes se hallen los bienes.
CÓMO SE INTERPONE LA DEMANDA PARA INICIAR UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA
La demanda debe dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados.
A la demanda se acompañarán el título o títulos de crédito.
Se considerará título suficiente para despachar ejecución el documento privado de constitución de la hipoteca naval. Este debe estar inscrito en el Registro de Bienes Muebles.
Si una Entidad Financiera o Banco quiere ejecutar una hipoteca sobre un inmueble, basta la presentación de una certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.
Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados si estos hubieran sido subastados y no se llegase a cubrir la deuda, para que pueda despacharse ejecución por la cantidad que falte será necesario que se les haya notificado la demanda ejecutiva inicial.
Las notificaciones podrán ser practicadas por el procurador del ejecutante que así lo solicite (art. 152 LECiv).
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CÓMO Y CUÁNDO SE DESPACHA LA EJECUCIÓN Y SE REALIZA EL REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR
Iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria, en el auto despachando ejecución mandará que se requiera de pago al deudor. También se requerirá, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor.
Estos requerimientos habrán de realizarse en el domicilio que conste en el Registro.
No se practicará el requerimiento cuando se acredite haberse efectuado extrajudicialmente. En este caso a la demanda ejecutiva se acompañará acta notarial la realización del requerimiento de pago (art. 581.2 LECiv).
El requerimiento o notificación se hará por el Notario si la la persona se encontrare en el domicilio. No hallándose en el domicilio, con la persona mayor de edad que allí se encontrare y manifieste tener con el requerido relación personal o laboral. El Notario hará constar expresamente la manifestación de dicha persona.
Será válido el requerimiento o la notificación realizada fuera del domicilio en la persona del destinatario. El Notario deberá identificarlo previamente con consentimiento de este.
Cuando el destinatario sea una persona jurídica, el Notario realizará la diligencia con la persona mayor de edad que se encuentre en el y que forme parte de la administración, que acredite ser representante o que actúe como encargado de recibir requerimientos o notificaciones.
Intentado sin efecto el requerimiento y realizadas por la Oficina judicial las averiguaciones pertinentes, se procederá a la publicación de edictos (art. 164 LECiv).
CASO ESPECIAL: HIPOTECAS SOBRE VEHÍCULOS A MOTOR
En este procedimiento tendrá por objeto prendas o hipotecas constituidas sobre.
En estos casos el LAJ mandará que los vehículos hipotecados se depositen en poder del acreedor o de la persona que éste designe.
Los vehículos depositados se precintarán y no podrán ser utilizados. Si no pudiesen ser depositados y precintados, el LAJ nombrará un interventor.
Se constituirá el depósito si se hubiere requerido extrajudicialmente de pago al deudor. En otro caso, se ordenará requerir de pago al deudor y, si éste no atendiera el requerimiento, se mandará constituir el depósito.
Cuando no pudieren ser aprehendidos los vehículos hipotecados, ni se pudiese constituir el depósito, no se seguirá adelante el procedimiento.
EL CERTIFICADO DE DOMINIO Y CARGAS DE LOS BIENES HIPOTECADOS
En estos casos se reclamará del Registrador certificación de dominio y cargas. En esta deberá constar la inserción literal de la inscripción de hipoteca o, en su caso, la cancelación o modificaciones de la misma.
En todo caso, podrá el Procurador del ejecutante, debidamente facultado por el LAJ y una vez anotado el embargo, podrá solicitar la certificación.
Si resultase que la hipoteca en la que el ejecutante funda su reclamación no existe o fue cancelada, el LAJ dictará decreto archivando la ejecución.
LA COMUNICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO AL TITULAR Y A OTROS ACREEDORES POSTERIORES
Puede que de la certificación resulte que el titular del bien en el Registro no haya sido requerida de pago.
En estos casos se notificará la existencia del procedimiento al titular que figura inscrito, en el domicilio que conste en el Registro.
Se realizará dicha notificación para que pueda intervenir en la ejecución.
Cuando existan cargas o derechos reales constituidos con posterioridad a la hipoteca por la que el actor ha instado la ejecución, el Registrador les comunicará la existencia de la ejecución en curso.
LA ADMINISTRACIÓN DE LA FINCA O DEL BIEN HIPOTECADO
Tras 10 días desde que el requerimiento de pago fue practicado o desde que se despache ejecución, el acreedor podrá pedir la administración o posesión interina de la finca o bien hipotecado.
La administración se notificará al ocupante del inmueble.
Si los acreedores fuesen más de uno, corresponderá la administración al que sea preferente y si fueran de la misma prelación, a cualquiera de ellos en beneficio común.
La duración de la administración y posesión que se conceda al acreedor no excederá de 2 años en hipotecas inmobiliarias. No podrá exceder de 1 año, si fuera mobiliaria o naval.
A su término, el acreedor rendirá cuentas de su gestión al LAJ.
Cuando el procedimiento de ejecución sea por una hipoteca sobre vehículo de motor, sólo se acordará por el LAJ la administración, si el acreedor que la solicite presta caución suficiente (fianza).
Cuando durante la ejecución hipotecaria concurra con un proceso concursal, se estará a lo que disponga el Tribunal Mercantil o Civil que conozca del concurso.
CÓMO SE REALIZA LA SUBASTA DE LOS BIENES HIPOTECADOS
Cuando transcurran 20 días desde que se requirió de pago o se notificaron las resoluciones señaladas en los puntos anteriores, se procederá a instancia del actor, del deudor o del tercer poseedor, a la subasta del bien hipotecado.
La subasta durante el procedimiento de ejecución hipotecaria se realizará según lo dispuesto para bienes inmuebles.
Cuando el procedimiento de ejecución hipotecaria sea sobre establecimiento mercantil, la publicación en el Portal de Subastas indicará, que el adquirente quedará sujeto a lo dispuesto en la Ley sobre arrendamientos urbanos, aceptando, en su caso, el derecho del arrendador a elevar la renta por cesión del contrato.
Cuando le conste al LAJ la declaración de concurso del deudor, suspenderá la subasta. Se reanudará la subasta cuando el Juez del concurso resuelva que dichos bienes no son necesarios para que el deudor pueda continuar con su actividad profesional.
Podrán realizarse también los bienes hipotecados mediante convenio o por persona o entidad especializada.
EL REMATE DE LA SUBASTA
El precio del remate se destinará:
- a pagar al actor el principal de la deuda,
- más los intereses devengados, y
- las costas causadas.
El dinero entregado al acreedor por cada uno de los conceptos no podrá exceder del límite de la hipoteca.
El exceso del dinero depositado estará a disposición de los titulares de derechos inscritos posteriormente sobre dichos bienes hipotecados.
Cuando el propietario del bien hipotecado sea el deudor, el precio del remate, si excede lo adeudado por la hipoteca, se destinará al pago de la totalidad de la deuda.
Se destinará a estos efectos una vez satisfechos los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca. El deudor no debe encontrarse en suspensión de pagos, concurso o quiebra.
De modo general, tras el remate de la subasta vendrá la acción de desahucio de la vivienda, dado el cambio en la titularidad del bien inmueble.
LA OPOSICIÓN A LA EJECUCIÓN POR PARTE DEL DEUDOR
En el procedimiento de ejecución hipotecaria sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en las causas siguientes:
Extinción de la garantía o de la obligación garantizada. Se deberá presentar certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca.
Error en la determinación de la cantidad exigible.
Si fuesen bienes muebles hipotecados: Que estos estuviesen sujetos a otra hipoteca, prenda o embargo inscritos con anterioridad.
El carácter abusivo de una cláusula contractual: Esta deberá ser fundamento de la ejecución o la que determine la cantidad exigible.
Formulada la oposición, el LAJ suspenderá la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal. Deberán mediar 15 días desde la citación hasta la comparecencia .
Finalizada la comparecencia, el Tribunal acordará por auto lo que estime procedente dentro del 2º día.
El auto que estime la oposición basada en la extinción de la garantía hipotecaria o la sujeción de los bienes a otra prenda o hipoteca (causa 1 y 3 de oposición) mandará sobreseer la ejecución.
Si estima la oposición basada en la causa 2 fijará la cantidad por la que haya de seguirse la ejecución.
De estimarse la causa 4, se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.
Contra el auto que ordene el sobreseimiento, la inaplicación de una cláusula abusiva o la desestimación de la oposición por el carácter abusivo de una cláusula contractual, podrá interponerse recurso de apelación.
Fuera de estos casos, contra los autos que decidan la oposición no cabe recurso alguno.
LAS TERCERÍAS DE DOMINIO
Para que pueda admitirse la tercería de dominio en los procedimientos de ejecución hipotecaria, deberá acompañarse a la demanda título de propiedad de fecha anterior a cuando se constituyó la hipoteca.
La admisión de la demanda de tercería suspenderá la ejecución respecto de los bienes a los que se refiera.
LA PREJUDICALIDAD PENAL
El procedimiento de ejecución hipotecaria sólo se suspenderá por prejudicialidad penal.
No cabe prejudicialidad civil.
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