ÍNDICE IRPH. MANIPULACIÓN BANCARIA CON PROTECCIÓN ESTATAL.

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El índice IRPH es un gran desconocido. Poco se ha hablado de él en los medios de comunicación, pese a figurar como índice de referencia en más del 10 % de los préstamos hipotecarios en España. Un índice claramente abusivo (bajo el punto de vista de quien escribe) y por el cual todavía no hay jurisprudencia.

¿QUÉ ES EL ÍNDICE «IRPH»?

Su nombre oficial es “ Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España”.

Su calculo es una simple media mensual del tipo de interés aplicado a las nuevas hipotecas que se conceden a lo largo de 3 años.

El IRPH es un índice que se vendió como un índice más estable que el EURIBOR y como alternativo a este. Figura como tipo de índice de préstamo hipotecario de viviendas de protección oficial o similares.

Se ha aplicado aproximadamente a un 13 % de préstamos hipotecarios en España.

Se ha usado igualmente como sustitutivo en préstamos hipotecarios de viviendas de protección oficial cuando estos préstamos perdieron la condición de cualifados.

Tras la reforma que supuso la Ley de Emprendedores aprobada en octubre de 2013, sólo sigue aplicándo el IRPH Entidades.

En cualquier caso siguen existiendo en España más de 1.300.000 familias afectadas por el índice IRPH.

TIPOS.

Existían 3 tipos de IRPH hasta la aprobación de la Ley de Emprendedores:

• El IRPH Bancos.
• También el IRPH Cajas.
• Y el IRPH Entidades (una media de los 2 anteriores).

¿POR QUÉ SE PUEDE CONSIDERAR EL IRPH COMO CLÁUSULA ABUSIVA?

En primer lugar el índice IRPH se comercializó de forma irregular y sin cumplir con las exigencias de transparencia y suficiencia que impone la Ley.

En segundo lugar porque se pone en duda el método de cálculo de dicho índice al ser las mismas entidades financieras las que comercializan ponen las condiciones a los préstamos hipotecarios.

El tipo de interés a aplicar en un préstamo hipotecario va a ser el resultado del análisis del riesgo que el banco percibe al prestar el dinero al cliente.

Un cliente solvente pagará menos interés que uno menos solvente. Pero aún así, el banco va a fijar lo que quiere cobrar por dejarnos el dinero.

En este índice influye en su cálculo el coste del dinero para el banco (EURIBOR), seguros contratados y las comisiones sobre la hipoteca.

Fórmula:

IRPH = EURIBOR + PROCENTAJE DE INTERÉS + SEGUROS + COMISIONES.

Y de todas las hipotecas vendidas durante 3 años se saca una media pura y dura, sin ponderación alguna.

Pincha en el siguiente enlace para ver un modelo de reclamación al banco por el índice IRPH:

Modelo de Reclamación por índice IRPH

EL ÍNDICE IRPH ES MANIPULABLE.

El índice IRPH es claramente manipulable. Simplemente tendríamos que ponernos en la posición de la entidad financiera para ver que podemos subir o bajar a nuestro antojo este índice.

Al no ser una media ponderada o una fórmula estadística con mejor distribución, si las entidades financieras llegan a acuerdos y endurecen las condiciones de los préstamos hipotecarios que venden, a las hipotecas que tengan como referencia este índice les afectará en mayor medida.

Si las entidades financieras sube el tipo de interés durante 3 meses, esto va a subir la media, y por tanto hará subir el índice IRPH.

Es más, si una o varias entidades financieras dispararan sus tipo de interés, esto afectaría directamente a las hipotecas con IRPH de forma desmedida.

Ejemplo:

HIPOTECA 1 concedida en año 2006: Referencia el EURIBOR + 1%, a esto para calcular el TAE habría que sumarle SEGUROS y COMISIONES.

HIPOTECA 2 concedida en año 2008: Referencia EURIBOR + 1,5%. Igualmente hay que sumar SEGUROS y COMISIONES.

HIPOTECA 3 concedida en año 2010: Referencia EURIBOR + 2 %. Le sumamos SEGUROS y COMISIONES para el cálculo del TAE.

HIPOTECA 4 concedida en año 2011: Referencia IRPH. Le sumamos SEGUROS y COMISIONES para calcular el TAE.

Como vemos en el ejemplo, para empezar vamos a tener un TAE más alto (vea comparativa) al incluirnos dos veces los costes de seguros y comisiones. El índice en sí, ya lo lleva calculado de sus medias y, además tengo que sumarle los propios de la hipoteca que me están vendiendo.

En segundo lugar no me afecta para nada el coste del dinero, el banco puede subir o bajar el precio de la hipoteca a su antojo, subiendo o bajando los diferenciales, seguros y comisiones.

Es decir, los bancos, podían con este índice pactar precios y dejar más margen de beneficios.

Si, es más estable, porque se calcula a 3 años. Pero se engaña al cliente al no contarle la realidad de su cálculo.

¿Compraría Ud. una hipoteca a sabiendas de que durante la duración del préstamo le pueden mover el precio del producto (lo que paga mensualmente), según le plazca al vendedor (el banco)?

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SENTENCIAS.

Las entidades financieras esgrimen la falta probatoria de los demandantes en los procesos judiciales.

No creo que se juzgue si hay o no hay pruebas de la manipulación.

Lo que se está juzgando es la posibilidad de poder manipular el índice IRPH y la falta de transparencia a la hora de vender el producto.

Se está juzgando la falta de información al consumidor de las consecuencias de comprar ese producto.

1. En uno de los procesos judiciales que finalizaron en el año 2015 contra Kutxabank, el juez solicitó a al Banco de España sí existía algún caso de manipulación del IRPH, y en su caso, si había expediente abierto por ese motivo.

El Banco de España contestó que no estaba autorizado para dar esa información y que sólo se la daría a un juzgado en causa criminal y solamente para ese caso concreto.

Esto hace ver que el IRPH Entidades es una absoluta incógnita con una falta absoluta de transparencia por parte de las entidades financieras, pero también bajo el proteccionismo del Estado.

En este caso concreto el juez se basó en la decisión de declarar nula la cláusula de la referencia al índice IRPH en el art. 6 de la directiva 93/13/CEE.

Esta cláusula dictamina que si se declara la nulidad de una cláusula, es labor del juez, el determinar si puede seguir existiendo el contrato sin esa cláusula.

En este caso, el contrato podía seguir existiendo, pero sin índice de referencia, dado que se anulaba este y los demás índices IRPH ya estaban desaparecido.

Consecuencia, la entidad financiera tuvo que devolver todos los intereses abonados por el cliente y este sólo tendría que devolver el principal del préstamo (una hipoteca sin intereses).

2. En 2014, el Juzgado número 1 de San Sebastián ya había dictado 10 sentencias que anulaban este índice. Motivos:

a). El IRPH es susceptible de ser manipulable por los propios bancos.

b) Los hipotecados no fueron bien informados antes de firmar el préstamo.

3. Un juzgado de Barcelona, declaró abusivo el IRPH de dos préstamos hipotecarios firmados en el 2000 y en el 2005.

«Declaro nula por abusiva la condición general de la contratación contenida en la cláusula 3bis de la escritura de fecha 13 de julio del 2000 que establece como índice de referencia del préstamo hipotecario IRPH de cajas de ahorro».

Al igual el Juzgado de lo Mercantil 7 de Barcelona también consideró en 2015 el carácter abusivo de este índice.

CONSECUENCIAS DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS QUE TENÍAN IRPH DE BANCOS Y CAJAS.

Cuando desaparecieron en el año 2013 los índices IRPH Bancos y el IRPH Cajas, ¿qué cambios realizó el banco en su índice de referencia?.

Aquí tenemos los escenarios más probables y sus respuestas:

a) Hipoteca referenciada a IRPH Cajas o IRPH bancos y se contempla en el contrato un índice sustituto para el caso de que el IRPH desaparezca. Lógicamente se aplicará el índice que se pactó como sustituto.

b) Hipoteca referenciada a IRPH Cajas y o IRPH bancos y en el contrato no consta ningún índice sustitutivo o se referencia con el paso a CECA (tipo de activo de referencia de las cajas de ahorros. Las cajas han desaparecido, el índice por tanto no existe). En este caso se pasará la hipoteca al IRPH Entidades más un tipo de interés diferencial.

c) Hipoteca referenciada a IRPH Cajas o Bancos y se estipula contractualmente que si desapareciese el índice IRPH Cajas o Bancos, te quedarás con el último interés aplicado. Es decir, pasamos de tener una hipoteca de interés variable a interés fijo.

¿PUEDO CAMBIAR DE ÍNDICE IRPH A EURIBOR?

NOVACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

Se trata de llegar a un acuerdo con el banco para modificar las condiciones del préstamo hipotecario.

Lo que deseamos modificar es el cambio del índice de referencia del préstamo. Queremos cambiar el actual, IRPH por el EURIBOR.

Esta modificación no es gratuita. Si el banco autoriza la operación tendremos una serie de gastos de formalización del nuevo préstamo hipotecario.

Como ya hemos visto en algún otro post, estos gastos son los de Notaría, Gestoría e inscripción en el Registro de la Propiedad. Nos ahorraremos el impuesto y ya es un buen ahorro.

En una hipoteca que tenga un capital pendiente de unos 100.000 € los gastos podrán ascender a unos 1.500 €.

SUBROGACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

En el caso de que el banco rechace nuestra petición de novación, podremos plantearnos el subrogarnos en otra entidad financiera.

Podemos, sin necesidad de que el banco nos autorice, cambiar la hipoteca a otro banco, eso si, los gastos son mayores que el de la novación.

Con el cambio, conseguiremos cambiar el IRPH por el EURIBOR, mejorando nuestras condiciones del préstamo hipotecario.

Eso si, muchas entidades financieras ponen problemas a la hora de realizar la subrogación a su banco dado que son índices diferentes y obligan a cancelar el préstamo anterior para ellos posteriormente conceder el suyo.

El mayor problema de tener que cancelar y formalizar otro préstamo es el pago nuevamente del impuesto de actos jurídicos documentados. El resto de gastos serán prácticamente iguales salvo que también tendremos que abonar la cancelación del préstamo anterior.

CÓMO RECLAMAR SI CONSIDERO QUE ES ABUSIVO.

La única opción, mientras no se cree jurisprudencia por el Tribunal Supremo o por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea para reclamar si consideramos que esta cláusula es abusiva, es demandar.

Al interponer una demanda empezaremos un proceso judicial por el cual, si el Juez considera abusiva la cláusula, podremos reclamar el dinero.

¿Cuanto dinero podremos reclamar?

Pues dependerá de la sentencia, pero probablemente todo lo que hayamos pagado de intereses, puesto que la cláusula es considerada abusiva y por tanto no se debería haber cobrado mediante ese índice de referencia el interés del préstamo hipotecario.

Interponer una demanda siembre va a tener más costes iniciales. Deberemos ir abonando los gastos pese a que luego podamos recuperarlos. Además tenemos el coste del tiempo, que va a ser mayor que el de novar o subrogar la hipoteca.

Además siempre podemos perder el juicio y tener más costes.

Por ello aún teniendo razón, hay que pensar bien si merece la pena interponer una demanda civil, sobre todo al no tener jurisprudencia creada al caso.

Pincha en el siguiente enlace para ver un modelo de reclamación al banco por el índice IRPH:

Modelo de Reclamación por índice IRPH

ES TU TURNO.

Puede que al mirar tu escritura de préstamo hipotecario tengas esta cláusula. ¿Te parece justa? ¡Cuenta tu experiencia! 

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