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GASTOS DE LA HIPOTECA: CUÁLES RECLAMAR Y CÓMO PROCEDER

Reclamar gastos de hipoteca

CajaSur ha sido condenada recientemente a la devolución de algo más de 1.000 euros correspondientes a los gastos de la hipoteca a todos los clientes de la absorbida Caja de Ahorros de Córdoba. OCU establece que los afectados por estas cláusulas abusivas están recuperando de media 1.000 euros.

Reclama con Éxito Abogados, referentes en reclamaciones bancarias en Valladolid, explica qué gastos se pueden reclamar y cuál es el procedimiento que mayor probabilidad de éxito ofrece al consumidor.

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Gastos de la hipoteca que debe devolver el banco a los firmantes

A lo largo de los últimos años, el Alto Tribunal ha variado levemente su criterio respecto a qué gastos de la hipoteca puede reclamar al banco cualquier consumidor.

Así, hoy en día se establece que el consumidor debe responsabilizarse del pago del 50% de los gastos de Notaría y del total del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Por su parte, el banco debe hacerse cargo del 50% de los gastos de notaría, el 100% de los de Gestoría y el total del Registro de la Propiedad.

Más en detalle, explican los abogados vallisoletanos de Reclama con Éxito, los gastos de notaría corresponden a la escritura en sí del préstamo hipotecario. En cuanto al Registro de la Propiedad, el banco debe pagar la inscripción de la hipoteca únicamente.

Uno de los aspectos más controvertido es el cobro de las comisiones de apertura. En este punto, la jurisprudencia dictamina que en tanto el banco no pueda justificar el cobro de la comisión, estará obligado a devolver el importe de la comisión abusiva.

¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca? Los abogados de Reclama con Éxito insisten en que, si bien el proceso judicial puede resultar complejo y costoso, aquellos ciudadanos que hayan pagado esos gastos en la constitución de su hipoteca pueden acudir a asesorarse con un equipo jurídico a fin de calcular cuánto pueden recuperar y cómo proceder.

Respecto al primer punto, remarcan que el total a reclamar y recuperar dependerá del importe del préstamo.

Para presentar la reclamación de los gastos de la hipoteca se debe acudir inicialmente a la propia entidad. Si el banco rechaza la solicitud o no ofrece ningún tipo de negociación al consumidor, el usuario tiene derecho a acudir a la vía judicial, para lo que insisten, se ha de contar con el asesoramiento y servicio de abogados expertos en Derecho Bancario.

Reclamar los gastos de la hipoteca si se ha cancelado

A lo largo de 2021, varios tribunales han reconocido el derecho de los consumidores que pagaron estos gastos hipotecarios a recibir una indemnización por parte de las entidades concesionarias al considerar las cláusulas originarias como abusivas incluso si el contrato del préstamo hipotecario se ha cancelado. 

Es más, también se incluyen como afectadas por los cobros abusivos de comisiones encubiertas como gastos hipotecarios aquellos préstamos subrogados y los renovados.

¿Cuál es el plazo para recuperar los gastos hipotecarios?

El aspecto más polémico sobre la potestad de los consumidores para reclamar los gastos de la hipoteca considerados abusivos radica en el plazo que establece la Justicia para ejercer este derecho.

Más bien sobre cuándo comienza a prescribir dicha responsabilidad de las entidades prestatarias respecto al usuario.

Así, actualmente existen corrientes divergentes respecto a dicha prescripción entre las diferentes Audiencias Provinciales.

Por una parte, Audiencias Provinciales que se posicionan a favor de que, si la declaración de nulidad de la cláusula es imprescriptible, también habría de serlo el plazo para recuperar dichas comisiones encubiertas como gastos.

Una segunda tendencia considera que existe un plazo de cinco o quince años aplicando el artículo 1964 del Código Civil. Las audiencias que se alinean con esta corriente difieren, a su vez, del punto de inicio del cómputo de dichos tiempos de actuación.

Reclama con Éxito Abogados explica que incluso dentro de esta línea jurídica, existen divergencias respecto a qué tomar como punto de partida para la prescripción.

Considerándose, bien el momento en el que se realizaron los pagos de los gastos hipotecarios, es decir, desde la sentencia que declaró nula las cláusulas hipotecarias sobre los gastos (la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo de 2013, la del 23 de diciembre de 2015), o bien las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019.

A esta confusión se suma la Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 que recuerda que, si bien existe una posibilidad de limitar temporalmente la restitución al consumidor de los gastos hipotecarios considerados como nulos, la práctica jurídica no debe limitar su derecho a reclamar los gastos de la hipoteca atendiendo a los principios de equivalencia y efectividad.

Así las cosas, como explica el equipo jurídico de abogados especializados en Derecho Bancario en Valladolid de Reclama con Éxito, ante la falta de claridad en cuanto a los plazos para reclamar los gastos de la hipoteca, la recomendación para los ciudadanos pasa por actuar rápido y no dejar pasar más tiempo para recuperar su dinero.

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