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En las Comunidades de Vecinos muchas veces nos encontramos con propietarios que no abonan los gastos comunes de comunidad.
La Comunidad de Vecinos puede reclamar vía judicial a través del Procedimiento Monitorio. Un procedimiento rápido y eficaz.
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INTRODUCCIÓN A LA RECLAMACIÓN DE DEUDA
El problema principal se plantea a la hora de dejar al propietario moroso tiempo y facilidades en la forma de pago, con tal de que abone la deuda pendiente por el impago de cuotas.
Pero según nos aconsejan desde nuestro bufete de Abogados en Alcalá de Henares de referencia, esto es un claro error.
Está bien, por parte de la Comunidad de Propietarios, actuar de buena fe contra propietarios morosos, dado que siempre va a ser menos costoso que irnos a un proceso judicial para reclamar esa cantidad adeudada.
Pero, tampoco se puede estar alargando en el pago la recuperación de los impagos. La Comunidad de Propietarios, tampoco puede dejar que la deuda crezca demasiado, por el bien de la Comunidad y por el bien del vecino.
Una reclamación por una cantidad grande de dinero implicará unos intereses, costas y gastos mucho mayores para el propietario deudor y que, serán difíciles de cobrar por la Comunidad.
Es decir, una reclamación por una cantidad más pequeña generará unos intereses, costas y gastos más pequeños y más fáciles de reclamar. Incluso si posteriormente el propietario, dada su situación personal, vuelva a no pagar cuotas de la comunidad.
Pero al menos, la Comunidad de Propietarios conseguirá que la deuda reclamada quede saldada.
¿Cómo reclama la Comunidad de Propietarios esta deuda a un propietario moroso?
Hay varias vías, pero la más rápida y efectiva es el Procedimiento Monitorio (claro que dependeremos del Juzgado que por turno nos corresponda).
Hay Administradores que, incomprensiblemente, prefieren irse a un procedimiento verbal que les va a dar una sentencia. Con el nuevo proceso de juicio verbal civil, todavía es más incomprensible.
Prescridibilidad de la acción:
- Según señala el art. 1964 CC: Estas reclamaciones de deuda prescriben a los 5 años desde que puedan exigirse.
- El art. 1939 CC: señala igualmente un periodo transitorio. Según el cual, las deudas generadas y reclamables antes del 7 de octubre de 2015 (entrada en vigor de esta modificación) se regularán por la ley anterior (prescripción de 15 años).
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VENTAJAS DEL PROCEDIMIENTO MONITORIO PARA RECLAMAR DEUDAS DE COMUNIDADES DE VECINOS
¿Cuáles son entonces las ventajas de un Procedimiento Monitorio?
La simplicidad del proceso:
- Solo necesitamos solicitar al Juzgado, mediante una petición, la creación de un título ejecutivo para reclamar el impago. No necesitamos una demanda, más barato a la hora de contratar abogado, si queremos contratarlo, dado que para esta petición inicial, ni siquiera hace falta.
- Segundo, vista la petición inicial con los documentos y facturas demostrativas de la deuda, el Juzgado va a requerir de pago al deudor, para que pague en el plazo de 20 días. Este requerimiento se hace personalmente. Además si el deudor paga el principal, se archiva el procedimiento, no teniendo que abonar intereses de demora.
- En caso de que el deudor no abone el pago requerido y se opusiera al mismo, el proceso se transformará y se resolverá por el procedimiento judicial que corresponda por razón de cuantía. La ventaja de este proceso es que aunque haya oposición, la Comunidad puede solicitar el embargo preventivo de bienes y el Juzgado debe acordarla sin más trámite. Con lo que, no es plato de gusto que, mientras llega el día del Juicio, el Propietario moroso, no sólo deba dinero a la Comunidad sino que además, se encuentre, primero con sus bienes embargados y segundo con que su deuda sigue creciendo.
El proceso real según la Ley de Enjuiciamiento Civil se encuadra en el art. 812 y siguientes de dicha ley y es un proceso de trámite sencillo y rápido. Las especialidades con respecto al tema que tratamos hoy se encuentran establecidas en el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
PROCEDIMIENTO MONITORIO. TRAMITACIÓN JUDICIAL
Pasemos a explicar el proceso señalado en la ley:
El proceso monitorio es un proceso especial que tiene como finalidad la creación de un título de ejecución que evite la vía declarativa. No hay límite en la reclamación de la cantidad.
Podrá acudir al proceso monitorio la Comunidad de Vecinos que pretenda de un vecino el pago de deuda dineraria, líquida, vencida y exigible. La deuda se debe acreditar mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.
Será exclusivamente competente, a elección del demandante, para el proceso monitorio el Juez de Primera instancia de:
el lugar en donde se halle la finca (en caso de impago a la Comunidad de propietarios).
el domicilio o residencia del deudor (el que el deudor hubiera señalado al Administrador) o, si no fueren conocidos,
el del lugar en que el deudor pudiera ser hallado a efectos del requerimiento de pago por el tribunal.
Si, tras la realización de las correspondientes averiguaciones sobre el domicilio o residencia, éstas son infructuosas o el deudor es localizado en otro partido judicial, el juez dictará auto dando por terminado el proceso, haciendo constar tal circunstancia y reservando al acreedor el derecho a instar de nuevo el proceso ante el Juzgado competente.
El procedimiento monitorio comenzará por petición del acreedor en la que se expresarán:
- La identidad del deudor,
- El domicilio/os del acreedor y del deudor o el lugar en que residieran o pudieran ser hallados y,
- El origen y cuantía de la deuda, acompañándose el documento/os certificativos de la deuda.
- No será preciso valerse de procurador y abogado para esta petición inicial.
Si los documentos aportados constituyeren un principio de prueba se requerirá al deudor para que, en el plazo de 20 días, pague al peticionario o presente escrito de oposición con las razones por las que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.
El requerimiento se notificará de forma personal con apercibimiento de que, de no pagar ni comparecer, alegando razones de la negativa al pago, se despachará contra él ejecución.
Si el deudor requerido no compareciere el LAJ (Letrado Admón. Justicia) dictará decreto dando traslado al acreedor para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello la mera solicitud (no hace falta presentar demanda ejecutiva).
Despachada ejecución, proseguirá ésta conforme a lo dispuesto para la ejecución de sentencias.
Si el deudor atendiere el requerimiento de pago, tan pronto como lo acredite, se archivarán las actuaciones.
Si el deudor presentare escrito de oposición, el asunto se resolverá definitivamente en juicio que corresponda, teniendo la sentencia que se dicte fuerza de cosa juzgada.
El escrito de oposición deberá ir firmado por abogado y procurador cuando su intervención fuere necesaria por razón de la cuantía (más de 2.000 €).
ESPECIALIDADES DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
1. Las obligaciones a contribuir con la cuota fijada a los gastos generales y al fondo de reserva del inmueble determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda.
3. A la cantidad que se reclame podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago.
4. Cuando el propietario anterior deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral.
La petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución.
No obstante, el deudor podrá enervar el embargo (librarse del embargo) prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren abogado y procurador, el deudor deberá pagar, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal.
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