Descubre la Subasta de Inmuebles y opta a una casa a buen precio

Tiempo atrás hubo una gran modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Uno de los presuntos «avances» era la subasta judicial por medios telemáticos. Es cierto que la subasta, celebrándose a través del Portal de Subastas Judiciales, se ha acelerado, pero el trámite sigue siendo engorroso y demasiado legalista.

Voy a darle un repaso a la tramitación de la subasta de inmuebles judicial. Un tipo de subasta de gran interés y que pocos ciudadanos conocen. Sobre todo a la hora de poder optar a ella.

Desde hace unos años, la subasta se realiza por medios telemáticos, a través del Portal de Subastas Judiciales. Por poner un ejemplo práctico, es como si estuvieses comprando en “ebay”.

Pinche en el enlace para ver artículo sobre: Ejecución dineraria.

CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. INSCRIPCIONES

El Juzgado, a través del Letrado de la Admón. Justicia (LAJ) expedirá un mandamiento al Registrador de la Propiedad, para que remita certificado de dominio y cargas del inmueble a subastar. Dicha certificación el Registro la expedirá en formato electrónico.

El Registrador mantendrá informado al LAJ y al Portal de Subastas Electrónicas de la presentación de otros títulos que afecten al inmueble y, por tanto, a la información remitida.

El Registrador comunicará la existencia de la ejecución a los titulares de derechos sobre el inmueble a subastar y que aparezcan en asientos posteriores la anotación del embargo por el cual se realiza la subasta. Es decir, si existen embargos u otro tipo de inscripciones posteriores, el Registro avisará a quienes las hayan realizado.

Si los titulares de derechos inscritos con posterioridad al embargo, satisfacen antes del remate de la subasta el importe del principal, intereses y costas, quedarán subrogados en los derechos del ejecutante. En otras palabras, si quien tenga un derecho posterior inscrito en el Registro de la Propiedad sobre ese inmueble, paga la deuda, se hará con la propiedad del inmueble y también quedará subrogado en la hipoteca u otras deudas que haya podido contraer el anterior propietario.

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EL TERCER POSEEDOR

Se considera tercer poseedor al que antes de que se venda o adjudique un inmueble, después de haberse anotado su embargo o el comienzo del procedimiento de apremio, pase aquel inmueble a su poder.

También serán terceros poseedores quienes hubieran adquirido el usufructo, dominio útil, la nuda propiedad o dominio directo de la finca objeto de la subasta.

En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o a la adjudicación, el tercer poseedor podrá liberar del embargo el bien abonando lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas.

Pinche en el enlace para ver artículo sobre: Tercería de dominio.

VALORACIÓN DEL BIEN EN LA SUBASTA DE INMUEBLES

Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su valoración el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen. Dicho de otra forma, el valor de salida a subasta será el de tasación menos las deudas.

Esta operación la realiza el LAJ. Este descontará del valor por el que haya sido tasado el inmueble el importe total de las cargas anotadas en el Registro de la Propiedad.

CONTENIDO DEL ANUNCIO DE LA SUBASTA DE INMUEBLES

El anuncio de la subasta se publicará en el BOE y contendrá:

1. La fecha del anuncio,
2. La Oficina judicial ante la que se sigue el procedimiento,
3. Número de identificación y clase y,
4. La dirección electrónica de la subasta en el Portal de Subastas.

En el Portal de Subastas se incorporará el edicto. Este incluirá las condiciones de la subasta y de los inmuebles a subastar. También se incluirán cuantos datos y circunstancias sean relevantes, y necesariamente la valoración del inmueble.

De igual forma, Constará que se entiende que todo aquel que participe en la subasta acepta como suficiente la titulación existente o asume su inexistencia. Igualmente constarán las consecuencias de que sus pujas no superen los porcentajes del tipo de la subasta establecidos en el art. 650 LECiv.

REQUISITOS PARA PUJAR EN LA SUBASTA DE INMUEBLES

Para poder participar en la subasta electrónica los postores deberán consignar el 5 % del valor que se haya dado al inmueble. Así que ya sabes, si quieres participar en la subasta de un piso, lo primero, abonar en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos del Jugado esa cantidad.

Durante el periodo de licitación, es decir, antes de que comience la subasta, cualquier interesado podrá solicitar del Juzgado o Tribunal inspeccionar el inmueble que a subastar. Otra cosa es que se pueda realizar la visita.

Cuando el propietario o poseedor de la vivienda consienta la inspección y colabore con el Juzgado o Tribunal para facilitar la subasta, el deudor podrá solicitar una reducción de la deuda de hasta un 2 % del valor por el que el bien se adjudique.

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DESARROLLO Y TERMINACIÓN DE LA SUBASTA

La subasta admitirá posturas durante un plazo de 20 días naturales desde su apertura. Subrayo, «naturales».

La subasta del inmueble no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura. Por tanto, puede suceder que plazo inicial deba ser ampliado por un máximo de 24 horas.

La suspensión de la subasta del inmueble por un periodo superior a 15 días llevará consigo la devolución de las consignaciones. La reanudación de la subasta se realizará como si empezara de nuevo.

En la fecha del cierre de la subasta y a continuación, el Portal de Subastas remitirá al Juzgado la información de la postura telemática vencedora. También remitirá la información del resto de posturas por orden decreciente de importe y de fecha.

Además, identificará a los postores que realicen una reserva de postura por si el ganador de la subasta no depositara el remate (resto de la cantidad que el ganador debe abonar por la adjudicación).

EL REMATE, EL PAGO Y LA ADJUDICACIÓN DE LOS INMUEBLES

Cuando la mejor postura es igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el LAJ inmuebles a subastar en favor del mejor postor. El rematante o ganador tendrá que consignar, en el plazo de 40 días, el importe de su postura menos el del depósito ya consignado.

• Si es el ejecutante quien realiza la mejor postura, igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, procederá el LAJ a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas.
• Si sólo existen posturas superiores al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, hay que comunicárselo al ejecutante. Este, en los 20 días siguientes, puede pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta. Si el ejecutante no hace uso de este derecho, se aprueba el remate en favor de la mejor postura.
• Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta es inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el ejecutado puede, en el plazo de 10 días, presentar tercero que mejore la postura. Este debe ofrecer una cantidad superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta o que, aun siendo inferior, resulte suficiente para lograr cubrir la deuda.
• • Transcurrido el plazo anterior, el ejecutante puede, en el plazo de 5 días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60 % del avalúo y a la mejor postura.
  • Cuando el ejecutante no haga uso de la facultad que le otorga el punto anterior, el LAJ aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad supere el 50 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta o, siendo inferior, cubra, al menos, el principal, intereses y costas, por la que se haya despachado ejecución.
    Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el LAJ, oirá a las partes personadas y resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso concreto.
• Cuando el ganador de la subasta deba constituir la hipoteca según señala el nº 12.º del art. 107 de la Ley Hipotecaria, el LAJ expedirá testimonio del decreto de aprobación del remate, aun antes de que este pague el precio. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.
• En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación puede el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.
• Aprobado el remate y consignada el precio total, se dictará decreto de adjudicación. En él se expresará la consignación del precio y demás circunstancias necesarias para que el nuevo propietario puede inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

SUBASTA SIN NINGÚN POSTOR

Cuando en la subasta del inmueble no hubiere ningún postor, es decir, ningún participante, el acreedor podrá pedir, en el plazo de 20 días, la adjudicación del bien:

• Si no se trata de vivienda habitual: por el 50 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta o por la cantidad que se le deba.
• Cuando es vivienda habitual: la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiere salido a subasta. Asimismo, si la cantidad de la deuda por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, podrá adjudicarse por el 60%.

Cuando el acreedor no hiciere uso de esa facultad, se procederá al alzamiento del embargo, cuando lo solicite el ejecutado.

EN RESUMEN

No es fácil comprender cómo se desarrolla una subasta de inmueble judicialmente. Eso sí, espero que te haya quedado más claro el trámite judicial porque no es fácil de entender.

Recapitulando un poco. Después de anotar el embargo y solicitar la subasta del inmueble hay que ver su estado registral. Por eso se solicita la certificación en el Registro de la Propiedad.

El siguiente paso es comunicar la inmediatez de la subasta a las personas que hayan inscrito derechos después del embargo.  A estos el juzgado o tribunal les dará una posibilidad de quedarse con la vivienda sin necesidad de realizar subasta alguna.

Luego el LAJ procederá a valorar el bien inmueble y anunciará la subasta en el BOE. En ella podrá participar todo aquel que consigne un 5% de la valoración realizada.

A continuación, hay que celebrar la subasta durante 20 días naturales. Cuando finalice se adjudicará el bien inmueble al ganador si cumple con los requisitos establecidos para el remate. Si el valor obtenido en la subasta no es mayor al 70%, el ejecutado todavía tendrá una posibilidad de quedarse con la casa.

Después de este resumen, ¿por qué no optar a conseguir una vivienda en una subasta judicial?

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