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¿Cuales son esos gastos que hay que abonar y cuáles debería abonar el banco a la hora de formalizar un préstamo hipotecario?
Dado el volumen de preguntas y cuestiones que me habéis planteado por la publicación del “modelo de reclamación al banco de los gastos de la hipoteca” y su explicación en el post “cómo recuperar los gastos derivados de los préstamos hipotecarios”, dedico este artículo a explicar los gastos que conlleva formalizar un préstamo hipotecario.
Luego, intentaremos deducir cuáles son o deberían haber sido los que la entidad financiera debería haber abonado y cuales no.
Que conste, que en este artículo sólo y exclusivamente me referiré a los gastos que conlleva un préstamo hipotecario, nada que ver con los gastos de la compraventa en sí.
DIFERENCIA ENTRE CRÉDITO Y PRÉSTAMO.
Quería empezar con esta sutil, pero importante diferencia. Prácticamente cualquier ciudadano utiliza cualquiera de estos dos términos indistintamente para referirse a una hipoteca o a cualquier otro tipo de préstamo.
Es importante diferenciarlas para saber de qué estamos hablando y que no nos tomen por tontos.
Crédito y préstamo, no significan lo mismo, ni mucho menos:
a) PRÉSTAMO: Operación financiera en la que una entidad financiera u otra persona física o jurídica (prestamista), entrega a otra (prestatario) una cantidad de dinero fija al comienzo (cuando firman), con la condición de que el prestatario le devuelva dicha cantidad, junto con los intereses que han pactado las partes, en un determinado plazo también pactado por ambas partes.
Ejemplo: Préstamo que nos da el banco para comprar un coche.
b) CRÉDITO: Es simplemente una cantidad de dinero que una entidad financiera u otra persona física o jurídica, pone a disposición de otra parte hasta un límite determinado y pactado por las partes.
Ejemplo: Una tarjeta de crédito con un límite de gasto de 1.600 €.
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QUÉ SIGNIFICADO TIENE LA PALABRA HIPOTECA.
Es importante saber qué es un préstamo hipotecario.
¿Por qué decimos que tenemos una hipoteca cuando, por ejemplo, compramos una casa?
¿Por qué no decimos que tenemos hipoteca cuando nos conceden un préstamo para comprar otro bien, por ejemplo un coche?
La hipoteca es, básicamente, una garantía de cobro que el deudor proporciona a la entidad financiera. Normalmente es el propio inmueble el que se fija como garantía hipotecaria.
De hecho, el deudor tiene que responder con todos sus bienes presentes y futuros, aunque las entidades financieras limitan normalmente esta responsabilidad exclusivamente al inmueble hipotecado.
Esta garantía es directamente ejecutable (es un derecho real) en caso de impago y se tramita por un procedimiento especial que señalan los arts. 681 y siguientes LECiv.
GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO.
Antes de empezar con la breve explicación, quién haya firmado una hipoteca alguna vez ya lo sabrá, pero para el que no, estos gastos previos se pagan si o si, aunque no se lleve a cabo la operación.
Así que cuidado, visitar diferentes entidades financieras y forzar al banco todo lo que podáis hasta que el riesgo de que no se otorgue la operación sea mínimo o mucho menor que la principio.
GASTOS PREVIOS A LA FORMALIZACIÓN DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO.
a) Tasación del inmueble:
La tasación la lleva a cabo un perito tasador, a imposición de la entidad financiera, aunque nos diga lo contrario la ley. Al final realmente lo elige el banco entre las tasadoras con las que “colabora” y, sino, no te admite la tasación. ¿Es legal? No, pero, ¿quién tiene que prestar el dinero? y ¿quién es el que lo necesita?
b) Información del Registro de la Propiedad:
Normalmente se os pedirá, o el banco pedirá al Registro, una nota simple para ver si el inmueble tiene cargas (posibles deudas, embargos y similares) anteriores.
Si aparece alguna carga, olvidaros de que os concedan un préstamo a no ser que os hagáis cargo de ella.
GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO.
a) Comisión de apertura:
Porcentaje que la entidad financiera nos cobrará por concedernos el préstamo, es decir, pordarnos el dinero. Será un porcentaje que suele estar entre el 0,5% y el 1,5%.
Ejemplo:
Nos conceden 100.000 €.
Comisión de apertura 1%.
Pagaremos por este concepto: 1.000 €
b) Comisión de subrogación del deudor:
Si compramos una vivienda que ya tiene un préstamo hipotecario, sale bastante más barato al principio subrogarse en dicho préstamo. Nos ahorramos la comisión de apertura y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Eso si, pagaremos una comisión por esta subrogación, pero normalmente vale la pena.
¡Ya habrá tiempo de cambiar de entidad bancaria (normalmente este cambio también conlleva el pago de una comisión)!
b) Notario:
Es lo que nos va a cobrar el Notario por realizar la escritura de la hipoteca y dar fe pública del contrato que estamos firmando. No nos equivoquemos, el verdadero contrato es la escritura. Lo que hemos firmado antes, a partir de la firma de la hipoteca, sirve para bien poco.
El precio del Notario variará a partir de unos aranceles fijados por la ley, junto con el número de folios y otros conceptos.
c) Actos Jurídicos Documentados (AJD):
Es un impuesto gestionado por las CC.AA. No va a ser igual en todas, oscila, a riesgo de equivocarme, entre un 0,75% y un 1,5%. Se calcula sobre la cantidad total garantizada, que debe figurar en la escritura, y que va a ser el resultado del dinero concedido (principal) más los intereses y las costas calculados según disposición legal. Suele acercarse a la mitad del doble del préstamo concedido.
Ejemplo:
Préstamo hipotecario: 100.000 €.
Cálculo Intereses: 10.000 €:
Cálculo Costas: 13.000 €.
Cantidad total que garantiza la hipoteca: 100.000 + 10.000 + 13.000=123.000€.
Total impuesto AJD (supongamos al 1%): 1230 €.
d) Registro de la Propiedad:
Es el abono al Registrador de la Propiedad por realizar la inscripción en el Registro.
Esta factura dependerá de lo solicitado y de los aranceles que vienen señalados en la ley.
e) Tramitación de escrituras:
Son los gastos de los trámites realizados hasta que la escritura esté bien inscrita en el registro. Es decir, desde que sale de la Notaría hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad.
En este caso la Gestoría nos pedirá una provisión de fondos para hacer frente a los gastos que conlleve la tramitación, incluido el pago del impuesto, inscripción en el Registro, pago de Notaría y otros que estuviesen pactados con la entidad financiera.
No es obligatorio y lo puede gestionar uno mismo, aunque ya adelanto que el banco no nos lo va a permitir.
La misma pregunta de antes ¿quién tiene que prestar el dinero? y ¿quién es el que lo necesita?
QUÉ GASTOS DEBERÍA HABER ABONADO EL BANCO.
Pues en sí, prácticamente todos, exceptuando la comisión de apertura o la de subrogación, dado que es una comisión que cobra el banco privadamente.
El resto son gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario y, como ya expusimos en anteriores post, debería haberlos pagado el banco.
Siempre según la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de diciembre de 2015.
Espero que os haya gustado este artículo y que os sirva de ayuda. Ya estoy acabando otros 3 artículos sobre las cláusulas suelo y cómo reclamarlas, pero acaba de salir el Real Decreto este viernes último y hay que leerlo bien antes de publicar barbaridades.
Si de verdad te gustó mi artículo sobre los gastos de formalización de un préstamo hipotecario.
¡¡COMPÁRTELO!!
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