CONTRATO DE ARRAS. DEFINICIÓN, TIPOS Y FUNCIÓN PRÁCTICA

El contrato de arras es la garantía que tienen tanto el comprador como el vendedor de que se llevará a cabo la compraventa del inmueble.

Donde el comprador depositará un dinero como garantía de que comprará el inmueble, perdiéndolo si finalmente no lo compra.

Este dinero también servirá de garantía para el comprador, dado que si el vendedor, finalmente no le vendiera el inmueble, deberá devolverle el doble del dinero depositado.

El contrato de arras, realmente podemos considerarla una cláusula que se puede introducir dentro del contrato de compraventa. Aunque también puede firmarse de forma separada.

El contrato de arras es una preparación del contrato de compraventa final.

QUÉ ES UN CONTRATO DE ARRAS.

El contrato de arras, según la definición dada por conceptosjuridicos.com, es un tipo de contrato privado que conlleva un compromiso por parte del comprador y otro por parte del vendedor:

  • El comprador se compromete a comprar el inmueble.
  • El vendedor se compromete a vender el inmueble al comprador.

Para poder garantizar este compromiso el comprador dará al vendedor una cantidad de dinero en concepto de depósito.

Este depósito, normalmente servirá como parte del precio final a pagar por la compraventa del inmueble.

Aunque, en caso de incumplimiento, no siempre va a servir el pago del dinero para que cualquiera de las partes evite la obligación de cumplir con lo pactado en el contrato.

En este tipo de contrato está regulada la posible renuncia tanto del comprador como del vendedor a no realizar la compraventa.

La renuncia conlleva unas consecuencias para la parte que renuncie:

  • Si renuncia el comprador: Perderá el dinero entregado.
  • Si renuncia el vendedor: Deberá devolver al comprador el doble del dinero depositado.

QUÉ TIPOS DE ARRAS EXISTEN.

Podemos diferenciar hasta tres tipos de contratos de arras diferentes.

Es importante saber qué tipo vamos a firmar porque las consecuencias por su incumplimiento van a ser bastante diferentes.

ARRAS CONFIRMATORIAS.

La característica principal de este tipo de arras es que el dinero se va a entregar como parte del precio final de compraventa.

Este tipo de contrato de arras no permite la resolución del contrato.

Esto quiere decir que, en caso de incumplir el contrato por cualquiera de las partes, la otra parte podrá exigir el cumplimiento forzoso del contrato.

Lo más normal es:

  • Si el comprador incumple: El vendedor se quedará con las cantidades depositadas y podrá, además, exigir indemnización por los daños y perjuicios causados.
  • Si el vendedor es el que incumple: El comprador puede exigir judicialmente, en virtud del artículo 1124 del Código Civil, que se efectúe la compraventa. También puede optar por resolver el contrato. Además, en ambos casos, podrá exigir indemnización por daños y perjuicios.

ARRAS PENITENCIALES.

Este tipo de arras van a permitir que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato.

En todo caso, como garantía contractual el comprador deberá abonar una cantidad de dinero al vendedor la cual quedará fijada en el contrato.

La cantidad que se fije es importante porque las consecuencias, tal y como señala el artículo 1454 del Código Civil, serán diferentes para el comprador y para el vendedor.

  • Si quien incumple es el comprador: Perderá la cantidad entregada.
  • Si es el vendedor quien incumple: Deberá devolver el doble de la cantidad que el comprador le entregó.

ARRAS PENALES.

La principal característica de este tipo de arras es la suma de las dos anteriores. Es decir, que si se incumple el contrato dará lugar:

  • Por un lado a la entrega de dinero señaladas para las arras penitenciales.
  • Por otro lado no exime de la obligación de realizar la compraventa, como en las arras confirmatorias.

Este tipo de penalidad contractual viene fijado en el artículo 1152 del Código Civil donde se señala que, en caso de incumplimiento, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses, si las partes no hubieran pactado otra cosa.

Y de la misma manera, el artículo 1153 del Código Civil dicta que, el deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación adquirida, al firmar el contrato, pagando la pena Sólo podrá hacerlo en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho en el contrato.

Aun así, el Juez, en su caso, podrá modificar la pena si la obligación hubiera sido en parte o irregularmente cumplida.

Puedes encontrar más información sobre los diferentes tipos de arras y los modelos de contrato de cada tipo en este enlace.

CUÁNTO SE PAGA POR LAS ARRAS.

Las cantidades que se van a entregar en concepto de arras será diferente dependiendo del precio de la compraventa.

De esta manera se suele hacer entrega al vendedor de entre el 5 % y el 10 % del precio de compraventa. Aunque legalmente no hay una cantidad mínima obligatoria.

A la hora de fijar la cantidad, las circunstancias concretas de la operación y el nivel de confianza entre las partes, va a resultar fundamental.

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