CONTRATO DE ARRAS: FIRMA SOLO DESPUÉS DE LEER ESTA GUÍA

El contrato de arras es la garantía que tienen tanto el comprador como el vendedor de que se llevará a cabo la compraventa del inmueble.

Donde el comprador depositará un dinero como garantía de que comprará el inmueble, perdiéndolo si finalmente no lo compra.

Este dinero también servirá de garantía para el comprador, dado que si el vendedor, finalmente no le vendiera el inmueble, deberá devolverle el doble del dinero depositado.

El contrato de arras, realmente podemos considerarla una cláusula que se puede introducir dentro del contrato de compraventa. Aunque también puede firmarse de forma separada.

Reviste gran trascendencia, ya que en este documento, como el modelo de contrato de arras de EquipoGestor donde se concretan las condiciones de la compraventa y las penalizaciones en el caso que el acuerdo no prospere por causas imputables a alguna de las partes.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un tipo de contrato privado entre comprador y vendedor que conlleva un compromiso por ambas partes:

• El comprador adquiere un derecho prioritario de compra de un bien inmueble a cambio de la entrega de una cantidad de dinero determinada a cuenta del precio total.
• El vendedor se compromete a entregar el bien inmueble al comprador según lo pactado en el contrato.

Por tanto, para poder garantizar este compromiso el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor en concepto de depósito. Este depósito, normalmente servirá como parte del precio final a pagar por la compraventa del inmueble.

Aunque, en caso de incumplimiento, no siempre va a servir el pago del dinero para que cualquiera de las partes evite la obligación de cumplir con lo pactado en el contrato.

En este tipo de contrato está regulada la posible renuncia tanto del comprador como del vendedor a no realizar la compraventa.

La renuncia conlleva unas consecuencias para la parte que renuncie:

• Si renuncia el comprador: Perderá el dinero entregado.
• Si renuncia el vendedor: Deberá devolver al comprador el doble del dinero depositado.

Información que debe contener el contrato de arras

Aunque mucha gente piensa que el contrato de arras no tiene importancia, en realidad es un documento de gran trascendencia. El contrato de arras deberá ser una transcripción de lo que luego será el contenido de la escritura pública de compraventa.

De esta forma, establece tanto las condiciones en las que las partes se comprometen a formalizar el contrato de compraventa del inmueble.

Asimismo, también incorpora las posibles consecuencias o penalizaciones en caso de que la venta no llegue a realizarse por alguna causa imputable a cualquiera de las partes.

La información mínima que debe contener un contrato de arras es la siguiente

Datos personales de las partes

Debe incluir información de ambas partes, comprador y vendedor. En el caso que alguna de las partes se trate de un matrimonio en régimen de gananciales solo requiere la firma de uno de los integrantes.

Ahora bien, si es un matrimonio en régimen de separación de bienes o una pareja que no esté casada ambos integrantes de la pareja deben firmar el documento.

En el caso contrario, es decir, si el comprador o vendedor es un matrimonio en régimen de gananciales, deberán firmar el contrato ambos.

Identificación del inmueble

Contiene la descripción detallada y la ubicación, dirección exacta, superficie del inmueble y detalle como si la compra incluye un garaje o un trastero.

Precio y tiempo estimado para formalizar la venta

El contrato debe incluir la información precisa del precio definitivo y el tiempo estimado para cerrar la compraventa.

Anticipo

En este caso, se detalla la cantidad de dinero específica entregada, siempre a cuenta del precio total, y que, por tanto, se descontará del precio final en el momento de formalizar la escritura.

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¿Qué tipo de arras existen?

Antes de formalizar el contrato de compraventa, deberías formalizar el contrato de arras. Para ello, y a fin de que diferenciar el tratamiento legal que la normativa establece y que así reconoce el Tribunal Supremo para determinar el tipo de contrato que firmarás.

Existen hasta tres tipos de contratos de arras diferentes:

• Arras confirmatorias
• Arras penitenciales
• Arras penales

Es importante saber qué tipo vamos a firmar porque las consecuencias por su incumplimiento van a ser bastante diferentes.

CONTRATO DE ARRAS CONFIRMATORIAS

La característica principal de este tipo de arras es que el dinero se va a entregar como parte del precio final de compraventa.

Este tipo de contrato de arras no permite la resolución del contrato.

Esto quiere decir que, en caso de incumplir el contrato por cualquiera de las partes, la otra parte podrá exigir el cumplimiento forzoso del contrato.

Lo más normal es:

• Si el comprador incumple: El vendedor se quedará con las cantidades depositadas y podrá, además, exigir indemnización por los daños y perjuicios causados.
• Si el vendedor es el que incumple: El comprador puede exigir judicialmente, en virtud del artículo 1124 del Código Civil, que se efectúe la compraventa. También puede optar por resolver el contrato. Además, en ambos casos, podrá exigir indemnización por daños y perjuicios.

Ejemplo de arras confirmatorias:

Las partes acuerdan que el precio de la compraventa es de ______________ €, que se abonará por la compradora del modo siguiente: ____________

La parte vendedora recibe en este acto la cantidad de _____ € en concepto de arras. El resto del precio acordado, _____ €, será abonado en el momento del otorgamiento de la Escritura Pública que se llevará a cabo como máximo el día ____ de ____________ de _____.

En la práctica:

Manuel  paga a Raúl  3.000 € en concepto de Arras Confirmatorias. Si Manuel finalmente no compra, Raúl se queda con los 3.000 €. Pero si es Raúl quien no vende, deberá devolver el dinero a Manuel. Si el contrato se cumple, Manuel habrá adelantado 3.000 € del precio final de la compraventa.

CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES

El contrato de arras penitenciales va a permitir que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato. En todo caso, como garantía contractual el comprador deberá abonar una cantidad de dinero al vendedor la cual quedará fijada en el contrato. Es decir, se ejecutará el contrato en el caso de que alguna de las partes quiera desistir.

Este tipo de arras sólo es aplicable cuando de forma expresa se manifiesten sus consecuencias en el contrato haciendo referencia literal del artículo 1.454 del Código Civil.

La cantidad que se fije es importante porque las consecuencias, tal y como señala el artículo 1454 del Código Civil, serán diferentes para el comprador y para el vendedor.

• Si quien incumple es el comprador: Perderá la cantidad entregada.
• Si es el vendedor quien incumple: Deberá devolver el doble de la cantidad que el comprador le entregó.

Ejemplo da arras penitenciales:

Habiendo convenido ambas partes la compraventa de la citada finca, formalizan el presente contrato de compraventa con arras penitenciales (1.454 CC) con sujeción a las siguientes estipulaciones:

Primero.- Que Don _________________ vende a Doña ___________________, quienes compran y adquieren la finca descrita.

Segundo.- El precio de esta compraventa se fija en la cantidad de ___________ €, cantidad que será abonada de la siguiente forma: ________

Tercero.- La Escritura Pública de compraventa se otorgará como máximo y por todo el día ___ de _______ de ______, a requerimiento de la parte compradora, la cual deberá notificar a la vendedora, con cinco días de antelación, el día, hora, lugar y Notario ante el que deberá comparecer para el otorgamiento de la Escritura de compraventa.

[…]

Quinto.- Si la parte vendedora desistiera de la compraventa o incumpliera el presente contrato, vendrá obligada a devolver doblada la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales a la parte compradora. Si por el contrario la parte compradora desistiera de la compraventa o incumpliera el presente contrato, el mismo quedaría sin efecto de clase alguna perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, de conformidad con el ya señalado artículo 1.454 del Código Civil.

CONTRATO DE ARRAS PENALES

La principal característica de este tipo de arras es la suma de las dos anteriores. Es decir, que si se incumple el contrato dará lugar:

• Por un lado a la entrega de dinero señaladas para las arras penitenciales.
• Por otro lado no exime de la obligación de realizar la compraventa, como en las arras confirmatorias.

El tipo de penalidad contractual de las arras confirmatorias viene fijado en el artículo 1152 del Código Civil donde se señala que, en caso de incumplimiento, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses, si las partes no hubieran pactado otra cosa.

Y de la misma manera, el artículo 1153 del Código Civil dicta que, el deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación adquirida, al firmar el contrato, pagando la pena Sólo podrá hacerlo en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho en el contrato.

Aun así, el Juez, en su caso, podrá modificar la pena si la obligación hubiera sido en parte o irregularmente cumplida.

Ejemplo de arras penales:

[…]

Si la parte vendedora incumpliese alguna de las obligaciones convenidas en el presente contrato, quedará obligada a devolver la cantidad recibida en concepto de arras más un importe equivalente a 1.500 € (también se puede introducir la cláusula del doble de la cantidad recibida).

Si la parte compradora incumpliere alguna de las obligaciones convenidas en el presente contrato, perderá las cantidades abonadas hasta la fecha, haciéndolas suyas la vendedora.

En la práctica:

Manuel paga 5.000 € a Raúl  en concepto de Arras Penales para comprar una vivienda. Si Manuel desiste, es decir no quiere comprar finalmente, perderá ese dinero. Pero si Raúl es el que no quiere vendar, tendrá que pagar a Manuel 5.000 € y devolverle los 5.000 € que previamente le abonó.

Igualmente, la parte cumplidora podrá resolver el contrato mediante comunicación fehaciente o, exigir su cumplimiento.

Puedes encontrar más información sobre los diferentes tipos de arras y los modelos de contrato de cada tipo en este enlace.

¿Qué sucede si no se formaliza la venta?

Una de las particularidades de este contrato es que cualquiera de las partes puede rescindirlo.

En tal sentido, el incumplimiento comprende una penalización para la parte que rescinde el contrato.

Usualmente, si es el comprador pierde la cantidad entregada como anticipo y en el caso del vendedor debe devolver al comprador el monto de las arras entregadas por duplicado.

En resumen, se trata de un contrato privado entre partes donde acuerdan la compraventa de un inmueble.

En este contrato caso el vendedor se obliga a entregar el bien y el comprador a pagar el precio acordado en las condiciones establecidas, entregándose una cantidad de dinero como anticipo al pago del coste total acordado.

Asimismo, establece las condiciones que corresponderá a la venta final del inmueble, por lo tanto, debe contener información exacta del inmueble, su  ubicación, precio definitivo, la cantidad que corresponde al anticipo y el tiempo establecido para formalizar la venta.

¿Cuánto pagarás por formalizar un contrato de arras?

Las cantidades que se van a entregar en concepto de arras será diferente dependiendo del precio de la compraventa.

De esta manera se suele hacer entrega al vendedor de entre el 5 % y el 10 % del precio de compraventa. Aunque legalmente no hay una cantidad mínima obligatoria.

A la hora de fijar la cantidad, las circunstancias concretas de la operación y el nivel de confianza entre las partes, va a resultar fundamental.

Finalmente, como en casi todos mis artículos, te dejo con una frase para la reflexión. En este caso no es de nadie en particular, sino una frase que muchos agentes inmobiliarios tienen en mente cuando se trata de vender una vivienda:

Lo difícil no es vender la vivienda sino superar la nostalgia.