La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo, ofrece nuevas garantías al consumidor a la hora de contabilizar y abonar los gastos derivados de la formalización de préstamos hipotecarios.
Esta sentencia del Tribunal Supremo, varias de primera instancia y también de audiencias provinciales, estiman que son las entidades bancarias quienes deben hacerse cargo de los costes de formalización de los préstamos hipotecarios.
Según la OCU, se calcula que hay alrededor de 6 millones de hipotecas afectadas, con un coste aproximado de unos 18.000 millones de euros.
¿Qué vas a encontrar en este post?
FORMALIZACIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS. DIFERENCIA ENTRE COMPRAVENTA E HIPOTECA.
Primero debemos diferenciar bien lo que es la compraventa del inmueble de lo que es la formalización del préstamo hipotecario.
La compraventa se realiza por el pacto del comprador de abonar al vendedor un precio por el inmueble.
La formalización de la hipoteca se realiza elevando a público (contrato firmado en notaría) y registrando el contrato (la escritura) por el cual una entidad financiera (un banco) presta un dinero al comprador para que este pueda pagar al vendedor el precio pactado o parte del mismo.
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COSTES DE LA FORMALIZACIÓN DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO.
Al ser como vemos dos conceptos diferentes, los gastos derivados de ambos contratos son diferentes.
Refiriéndonos casi exclusivamente a la contratación de la hipoteca y como dice una de las cláusulas declaradas abusivas, corren a cuenta del hipotecante:
“Los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía”.
Como vemos sobre la escritura de formalización de los préstamos hipotecarios, el cliente paga absolutamente todos los gastos.
Esta cláusula es considerada abusiva dado que el único beneficiado y quien tiene principal interés en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es el prestamista.
Es claro que los gastos derivados de la elevación a público e inscripción de la compraventa del inmueble deben corresponder al comprador.
Pero los gastos derivados de la elevación a público e inscripción de préstamos hipotecarios deben corresponder al banco, que es el único interesado y beneficiado.
El banco de esta manera obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LECiv), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución hipotecaria (art. 685 LECiv).
PASOS Y DOCUMENTACIÓN PARA RECLAMAR LOS GASTOS DERIVADOS DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.
Hay que partir de la base de que todos los préstamos hipotecarios no son iguales.
Las condiciones de cada préstamo hipotecario son diferentes y lógicamente los gastos derivados de su formalización también lo son.
Dado que cada préstamo es diferente cada hipotecado deberá reclamar y demandar individualmente. No son admisibles demandas conjuntas.
Veamos los pasos para reclamar:
Lo primero de todo es realizar una reclamación formal al banco. Con formal queremos decir que sea por escrito y que deje constancia de que se ha entregado en el servicio de atención al cliente o del defensor del cliente. Si la respuesta es negativa o no hay contestación en los siguientes dos meses deberemos demandar.
Demandar ante los juzgados de primera instancia la nulidad de la cláusula que obliga al hipotecado a abonar los gastos de la formalización del préstamo hipotecario.
Los costes medios de la demanda y del proceso judicial serán los derivados del abogado, del procurador y de la presentación de recursos, si estos fuesen necesarios. La OCU calcula que aproximadamente y de media serían unos 125 € de abogado, 75 € de procurador (a todo esto hay que sumarle el IVA) y, en caso de ganarse un 20 % de la cantidad recuperada.
El plazo para reclamar la nulidad de esta cláusula de gastos de formalización de préstamos hipotecarios y la devolución de los mismos al hipotecado, tiene una seria discusión interpretativa. Los hipotecados que ya hayan liquidado su hipoteca también tienen derecho a reclamar y a solicitar la nulidad de la cláusula aunque en muchos despachos de abogados interpretar el límite de ejercicio de esta acción a los 4 años siguientes a haberla terminado de abonar. La reciente sentencia del Tribunal de Justicia Europeo sobre la nulidad de las cláusulas suelo estima el pago retroactivo de lo cobrado de más por las entidades bancarias desde el mismo momento de la aplicación de estas cláusulas consideradas abusivas. Si nos llevamos esto a la reclamación de los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios tendríamos que no habría plazo y sería imprescriptible en todos los casos, esté o no esté viva la hipoteca. Aún así, yo no dejaría pasar mucho tiempo.
En el siguiente enlace os dejamos una calculadora que aproxima a cuanto pueden ascender los gastos abonados:
DOCUMENTACIÓN QUE SE HAN DE APORTAR CON LA DEMANDA.
Visto que los clientes sólo pueden reclamar los gastos derivados de los préstamos hipotecarios, sólo podrán reclamarse:
a) Los gastos de Notaría y de inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de préstamo hipotecario.
b) Los gastos de tasación del inmueble y de tramitación.
c) El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (que tiene un tipo de gravamen del 0,75%).
Así, los documentos que se deben aportar a la interposición de la demanda serán:
Escritura de hipoteca.
Ampliaciones o novaciones posteriores de la hipoteca si las hubiese.
Recibo del abono de las cuotas de la hipoteca.
Factura de la gestoría que tramitó el préstamo.
Factura del Notario y del Registro de la Propiedad.
Factura de tasación del inmueble.
Carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Certificado de empadronamiento si se tratase de la vivienda habitual.
Escritura de cancelación de hipoteca, si ya se formalizó la cancelación.
Por suerte para cualquier cliente hipotecado, casi todas estas facturas y pago de impuestos suelen estar todas juntas en la carpeta que nos dio en su día la gestoría que tramitó la escritura de hipoteca.
Pinchando en el siguiente enlace tendréis un modelo de reclamación de gastos de la formalización de préstamos hiptecarios:
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