9 CLÁUSULAS ABUSIVAS FRECUENTES EN PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

Estas son, probablemente, las 9 cláusulas abusivas más frecuentes del mercado hipotecario. Son cláusulas que, en muchos casos, ni nos damos cuenta de que estamos pagándolas sin obtener contraprestación alguna.

ESTUDIO DE LA SOLVENCIA Y COMISIÓN DE APERTURA DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

Estas dos cláusulas abusivas son innegociables cuando se intenta conseguir una hipoteca.

La primera se impone al tener que aportar documentación o datos confidenciales para que el banco estudie la viabilidad de la operación (cuando el banco suele tener acceso a los datos suficientes para hacerlo).

La segunda se trata de abonar un dinero calculado como un porcentaje sobre el total del préstamo impuesto unilateralmente por el banco al contratar el préstamo hipotecaro.

En muchas entidades bancarias ya han desaparecido, pero en otras siguen existiendo.

No te dejan negociarlas, porque en caso de que no tragues con ellas no te conceden la hipoteca.

Son cláusulas totalmente abusivas, ya que se imponen a la parte más débil del contrato, sin posibilidad de negociación.

SUBROGACIÓN O CANCELACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO CONTRATADO POR EL PROMOTOR.

Lo normal es que para construir un edificio o urbanización de viviendas, el promotor/constructor constituya una hipoteca (en realidad son varias que acaban finalizando en una) con el fin de poder afrontar los gastos derivados de la construcción.

Cuando el comprador de la vivienda la adquiere tiene dos opciones: 

a) subrogarse en el préstamo hipotecario del promotor o

b) cancelarlo y contratar otro préstamo hipotecario.

Mediante estas cláusulas abusivas, tanto los gastos de subrogación como los de cancelación del préstamo hipotecario del promotor, se imponen al comprador.

Claramente estaríamos ante una cláusula abusiva, dado que el comprador nunca ha salido beneficiado de la hipoteca anterior porque nunca estuvo a su nombre.

Quien debería abonar estos gastos sería la entidad bancaria o, en su defecto, el promotor, que es quien tiene que hacer frente a la cancelación o subrogación.

TASADOR DE LA VIVIENDA IMPUESTO POR EL BANCO.

Estamos en el mismo caso anterior, pero con otro concepto bien distinto.

Tenemos que tasar la vivienda que queremos comprar y, legalmente, tenemos derecho a elegir un tasador habilitado.

El banco nos va a imponer uno, porque sino, no nos va a conceder la hipoteca.

Eso si, si finalmente no nos conceden la hipoteca, pagaremos igualmente la tasación.

Tanto si nos conceden la hipoteca, como si no nos la conceden, la cláusula es abusiva.

CADA AÑO SE CUENTAN 360 DÍAS EN VEZ DE 365.

Mediante estas cláusulas abusivas se impone que el año tiene 360 días en lugar de 365 o 366 si fuese bisiesto.

La razón es bien sencilla, había que aplicar un estandar para minimizar el coste de realizar los cálculos. Pero en la época actual, con la tecnología se podría calcular perfectamente el tipo de interés anual con los días que tiene cada año.

Veamos que sucede cuando se calcula un TAE diario para 360 días, comparado con el cálculo para 365 días.

TAE diario para 360 días:

Fórmula de cálculo financiera: ((1+TIN anual) ^ (1/días)) – 1

TIN anual 5%, TAE diario = 0,01355%

TIN anual 5%, TAE diario = 0,01337%

El banco anualmente gana un 0,0018% diario más, que anualmente sería un 0,0216% más. Si lo calculamos en euros, de cada 100.000 € el banco gana un 21,6 € al año más.

Multipliquen por todos los residentes en España que tienen hipoteca.

CAPITALIZACIÓN DE LOS INTERESES DE DEMORA.

Estas cláusulas abusivas suman, los intereses vencidos y que no se han pagado, al capital total del préstamo hipotecario, es decir, al principal de la deuda.

Ejemplo:

Si un ciudadano no pagase 2 cuotas de su préstamo hipotecario. Este impago generaría unos intereses de demora. Estos intereses se sumarán al capital principal pendiente.

El total de la deuda aumenta en el principal y, por tanto, volvemos a abonar intereses (TAE) calculados sobre los intereses de demora que no pagamos en su día, aunque los abonemos después.

Son cláusulas abusivas muy claramente, dado que mezcla conceptos distintos, como son capital principal e intereses de demora, sobre los que, además, vuelve a calcular los intereses (TAE).

INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS.

En muchas ocasiones nos encontramos verdaderas barbaridades para el cálculo de los intereses de demora de un préstamo hipotecario.

Resulta que, muchos bancos han impuesto unos intereses de demora por impago de cuotas que dan lugar a deudas imposibles de abonar. Si ya no puede un deudor pagar algunas cuotas en un momento determinado de su vida, va a ser imposible pagar los intereses de demora impuestos por el banco.

Según el art. 114 de la Ley Hipotecaria, estos intereses de demora no podrán superar en tres veces al interés legal del dinero.

Por ejemplo, el interés legal del dinero del año 2016 es un 3 % anual.

Los intereses de demora no podrán superar el 9 % anual, que ya está bien, por otro lado.

LA CLÁUSULA SUELO.

La cláusula suelo ha sido considerada abusiva por el Tribunal Supremo y por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, se incorporaba al préstamo hipotecario.

Fijaba un mínimo de interés en la hipoteca por el cual, si el interés que pagábamos resultante de sumar el EURIBOR + el tanto por ciento pactado, bajaba del interés mínimo fijado, pagaríamos el mínimo.

Consecuencia, convertía una hipoteca contratada como variable en fija. Además unilateralmente el banco dejaba al cliente sin el beneficio de una bajada de tipos de interés.

Ejemplo (supuestos ficticios):

Contraté un préstamo hipotecario a EURIBOR +1% sin que pudiese bajar esta suma del 3% en el año 2005.

En el año 2005, supongamos que el EURIBOR estaba al 2,5%. Empezaría pagando un 3,5% de interés. Al banco le salía comprar el dinero que me prestaba a un 2,5% con lo que sacaba un beneficio de un 1%.

En el año 2012, supongamos que el EURIBOR estaba al 1%. Estaría pagando un 3% que era el mínimo fijado, en vez de un 2% que me correspondería. Al banco estaría comprando el dinero que me presta a un 1%, sacando un beneficio de un 2% gracias a la cláusula suelo fijada.

CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO.

Son cláusulas abusivas predispuestas en las condiciones generales del contrato de préstamo hipotecario. En las cláusulas de vencimiento anticipado el banco podrá reclamar la totalidad del préstamo hipotecario más sus intereses si se hubiese firmado el vencimiento total del préstamo para el caso de falta de pago de algunas de las cuotas.

Es una cláusula abusiva y puede declarase nula. Sobre todo si se aplica el vencimiento anticipado por la falta de pago de una simple cuota.

HIPOTECA REFERENCIADA AL ÍNDICE “IRPH”.

El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un índice alternativo al Euríbor.

Su nombre oficial es “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España”.

Este índice es totalmente manipulable por las entidades bancarias. Esto ha llevado ya a varios tribunales a declararlo abusivo por esta causa.

Además, este índice, a diferencia del EURIBOR, no marca el coste que al banco le cuesta comprar el dinero que nos va a dejar. Este índice marca el coste medio de a quienes los bancos ya les han dejado el dinero.

Ejemplo:

El EURIBOR está al 1%, al banco le va a costar un 1% comprar 100.000 €. A nosotros nos lo va a dejar a EURIBOR + 1%. Es decir, nos presta 100.000 € al 2%. Gana un 1% anual por la operación.

El IRPH o tipo de interés al que se conceden las hipotecas durante los últimos 3 años está al 3% y el EURIBOR al 1%. Al banco le sigue costando comprar 100.000 € un 1%, pero nos lo va a vender a un 3% (si no le suma un porcentaje más al IRPH, si no, será mayor).

Lo grave de este índice es que, primero es susceptible de manipulación por los bancos, dado que no a todo el mundo se le ofrecen las mismas condiciones hipotecarias y es de ahí de donde se calcula el índice.

Lo peor es que no se informa de esto al consumidor a la hora de contratarlo. Además, había 3 tipos de índices, IRPH entidades, IRPH cajas y IRPH bancos. Los dos últimos han desparecido.

Debería estar señalado en la escritura el índice al que se referencia en el caso de desaparición. De lo contrario ¿a qué índice está referenciada mi hipoteca si yo no he negociado nada?

Seguro que al mirar tu escritura de préstamo hipotecario tienes alguna de las cláusulas que hemos visto en el artículo.

No siempre es fácil de negociar con el banco la eliminación de estas cláusulas.

Vistas las cláusulas, las soluciones te las vamos exponiendo en nuestro apartado del blog MUNDO HIPOTECARIO.

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